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专家解析:物管费难收的五大原因

时间:2010-12-01 09:27 作者:南通房产 阅读:863
在越来越多的物管纠纷中,物管费收取难是所占比例最大的一类,约占所有物管纠纷的80%。那么,物管费的收取为何如此之难呢?记者日前采访了我省物业管理条例的起草人之一、贵州大学法律系硕士生导师臧兴东。

  臧教授认为,造成物管费收取难的原因主要有五。

  一是消费市场不成熟。

  他认为,物业管理服务的价值主要体现在改善和优化物业的环境、保障物业区域的良好秩序、降低物业的折旧率。由于许多业主并没有想到购买物业管理服务是一种客观需要和长期需求,是实现所购物业价值最大化的重要途径,因此对于花钱购买物业管理服务消费的主观意愿不强烈。

  另外,由于在计划经济体制下,我国一直实施的是福利分房低租金制度,职工只要交了租金,几乎不用再交其他服务费用。随着住房制度改革的深化,大部分职工变成了房屋所有权人,由过去的“无偿服务”变成了“花钱买服务”,思想准备不足,商品意识和物业消费意识没有确立,往往也不愿意交费。臧教授介绍他曾经到过一个小区,该小区的业主大多数是公务员,但是至今仍然有一半左右的业主拒缴物管费,导致物管公司每年亏损12万元以上。

  二是业主对物业管理知识和政策法规缺乏认识。

  业主对物业服务不满意往往在交费中反映出来。例如发生业主家中遭窃、自行车被偷、企业不允许业主封闭阳台、提供专用部位维修的收费、房屋建设遗留问题长期无法解决、楼上建筑渗水、管道堵塞渗漏等问题,其原因是多方面的,但由于对物业服务的内容、标准、责任等方面缺乏了解,对物业管理及其相关的知识不了解,业主往往将责任归到企业。物业管理不能包治百病,物业管理服务合同尽管是业委会与物管企业签订的,但却是全体业主的共同意愿,每个业主都应当履行,如有争议应按照合同解决纠纷,而不能拒缴费。

  三是市场标准化指针体系不健全。

  臧教授认为,收费矛盾纠纷多,也反映了市场仍不够规范,缺乏衡量、判断物业服务商品品质和功能的标准。定价机制不完善、服务标准不明晰、效能标准缺乏是当前物业管理市场标准化指针体系不健全的三个方面。

  定价机制不完善,长期以来,收费推行政府定价和政府指导价,价格的确定多数采用企业报批,政府审核的模式。这种模式有两个弊端,一是业主作为物业服务的购买方,没有充分地参与定价过程,其应有的权利不能充分行使,这种模式下的权益保障体系比较脆弱,容易受到破坏。价格确定过程不透明。另外,前期物业管理阶段,不是由购房者来选择提供服务的企业,业主易对价格产生不信任感。价格合理性受到怀疑,双方在收费环节容易对立。目前政府定价已取消,价格从审批变为备案,但多数业主并不了解审批与备案的区别,这一问题依然存在。

  服务标准不明晰,缺乏统一规范的服务标准一直是物管行业存在的问题。物业服务合同在服务标准方面往往没有明确约定,服务内容和质量标准没有衔接起来,提供哪些服务便容易成为泛泛而谈,起不到规范双方行为,明辨争议的效果,一旦产生争议,就很难协调。在合同形成过程中,业主的地位比较被动,意思表达不自由容易受到侵害,产生的问题无法得到及时解决,引发了业主与企业的对立。目前的状况是业主对在合同中能明确的内容、标准也尽量规避。客观地说,提供服务是企业的义务,这些内容约定不明,短期内确实对企业比较有利,但从长期看,企业的服务水平没有提高,业主的不满情绪上升了,造成的矛盾纠纷增多,最终对行业发展不利。

  物业服务效能标准缺失。企业向业主提供服务,其价格是多少,内容有哪些,基本上都有一个大致的框架,但是这些服务有什么效能,对物业环境的改善有多大效果,对物业的保值增值有多少增益,基本上不会涉及。臧教授认为,一个比较成熟的市场,这些内容应当明确,它是业主与企业合作的基础,对于推动消费意识的增长,拉动行业向纵深发展,促进业主与企业的沟通融合将起到重要作用。怎样判断一个企业服务的好坏,不是其提供了哪些服务,达到了何种等级的服务标准,而是其服务的效能如何。例如物业的安全度提高了多少,达到了何种清洁程度,共享设施设备的损耗减少了多少。效能是衡量服务好坏的核心标准。

  四是收费机制的特殊性。

  物业服务消费同其他消费相比,很大的不同就是提供服务的企业是单一的主体,享受服务的是分散的业主主体。单独的业主不交费、少交费不会中断物业服务,“搭车消费”现象就十分严重。一方面,一些业主因种种原因拒绝交费,另一方面,企业为解决“收费难”问题,采取“不交费就不发钥匙”、断水断电等不当做法,产生了很多矛盾。“收费难”的问题有机制上的原因。

  当前的收费模式存在不足,从债权关系来看,企业和全体业主是合同双方,物业服务是向全体业主提供,全体业主也应当共同向企业履行交费义务,也就是说,物业服务费是全体业主的共同债务。当前的收费办法并没有体现出这一基本特征,企业因为“收费难”问题必然遭受部分损失,这部分损失本是企业的应得权益,却被现行收费制度的合法化剥夺了,企业通过催缴、诉讼的方式追偿这部分权益,需要付出额外成本。

  五是低收入人群体经济承受能力有限。

  臧教授介绍,目前我市不少购房者还属于中低收入家庭,他们或是因为市政建设、旧城改造搬迁或回迁住进了楼房,改善了居住条件,但超过他们支付能力的物业费,使他们对物业收费产生抵触情绪,或是经济承受能力有限,尽管同意按规定交纳物业管理费,一旦拿到了钥匙就拖着不愿交物业费。另外,大量农转非居民在丧失土地等生活来源后,很难找到较高收入的工作,现代化的房屋,让他们感到了沉重的生活压力。这也是当前物业费收取率不高的原因之一。

  如何解决物管费难收的问题,臧教授认为,首先应立法进行规范,以约束服务和被服务双方的行为,其次应加大宣传力度,以增强业主物业服务消费的意识,使之逐步转变观念,此外,还应建立健全物业服务市场标准化指针体系及物业服务效力标准。相信,随着市场的不断成熟,市场机制的不断完善,加上业主意识的增强,物管费收取难的问题将会得到逐步解决。
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