0关注

不想让钱趴在账上 房企看淡政策再拿地

时间:2010-11-29 09:22 作者:南通房产 阅读:706
在中央一系列楼市调控压力下,房企联合拿地也正成为一种趋势。日前万科联手五矿拿下北京海淀两块热门地块,11月25日,广州铁路集团联合珠光集团拿下2010年度广州新晋地王。“傍名企”联合拿地的方式已经屡见不鲜,但新一波的拿地热潮背后,实际上是房企对于政策长期很难真正影响房价的判断。

  太多钱趴在账上有问题

  根据北京土地储备中心11月18日发布的公告,海淀区西北旺两地块均由万科五矿联合体中标。按照中标价格计算,C1地块的楼面均价为19998元/平方米,C3地块的楼面均价为19997元/平方米,溢价率均接近50%。

  11月22日,五矿建设发布公告称,中标的两地块总价为52.2亿人民币,其中五矿公司附属公司承担51%,即26.7亿元人民币,其余49%由万科承担。

  而《华夏时报》记者也从万科北京公司一位高层处了解到,目前双方仍在商讨成立合营企业的相关细节,具体条款尚未落实。

  房地产新政之后,万科今年在土地市场上似乎特别青睐“联合拿地”的模式。上述万科北京公司高层告诉本报记者:“联合拿地、合作开发的模式,万科一直都在用。但从今年来看,合作开发的地块和项目可能确实比往年多一些,这也是调控时期增加机会、降低风险的一种方法。”

  “我们并不迫切拿地,但有好机会就会拿。万科有300亿的现金存在银行里,这样的效率比较低,资本只有周转起来才能增值,这么多钱趴在账上是有问题的,所以万科必须去寻找好的土地,但资金充裕的好处,是可以从容应对调控。”万科内部人士说。

  联手央企各取所需

  然而值得注意的是,万科所选择的合作企业无一例外都是房地产央企。

  据资深地产人士告诉记者,合作拿地是最好的方式,开发商之间合作,一般都是资源和优势互补,对于万科来说,合作拿地会相对较容易,且资金占用较少,但公司总的销售规模就上升了。

  按照会计准则,只是针对财务报表上的营业收入,并没有规定是销售收入,对于合作项目来说,由万科操盘项目的股权比例在50%以上或接近50%,则项目总的销售额就可计入万科的销售数据。

  另外,与央企联手,受益的也不仅是万科。记者从一位央企负责人处了解到,实际上,央企房地产企业也愿意与市场上的知名房企合作。如五矿建设这样的房地产央企,此前在北京等一线城市开发的房地产项目并不多,因此与万科合作,也将借助万科的开发经验优势,实现优势互补、强强联合。

  更为重要的是,类似万科与五矿这样的“组合”方式,也得到了政府主管部门的“偏爱”。

  北京市国土局一位内部人士向记者表示,在调控的大背景下,国土局等主管部门对开发商的资金实力、企业背景等因素极为重视,这样才能避免由于企业资金紧张而出现无力开工或拖延开工,造成土地闲置。“事实上,单从这一点来说,央企确实更有保障一点。”他告诉记者。

  龙头共识降价难

  仅最近一周的时间里,就有绿地、远洋等大佬联合小房企拿地。而在11月25日,广州荔湾区广铁南站地块被广州铁路集团联合珠光集团以86亿天价成交,成为继亚运城之后,总地价第二高的住宅用地。

  据业内人士分析,目前所以出现联合拿地热的现象,除了降低资金压力的原因外,另一方面,企业仍看好热点城市发展前景,因此虽然市场低迷,仍然要维持土地储备。

  保利地产(12.47,-0.40,-3.11%)董秘岳勇坚对记者表示,政府调控是为了支持行业的持续健康发展,并不是要把地产商往死里打,调控的持续时间可能会比较长,但价格受影响不会很大。

  而对于调控对市场的影响,深圳某龙头企业管理人士认为,现在市场还是比较活跃,但很难持续,未来政策会进一步发挥影响,另一方面,供应也在增加,短期市场会向着调控的方向变化,但调控影响市场的时间也不会太长,先看看半年后会怎么样,而未来新的供应紧张现象迟早会出现,因为需求不可能被持续抑制。

  或许是基于对政策的判断,引发了新一轮的拿地热。万科副总裁王文金就曾表示,万科一直通过快速周转、控制负债规模来保持稳健的财务状况。因此,依靠快速周转来保持开发规模的万科,则必须在加快销售的同时,及时补充新增土储。
rss